Comunidades Eigentümergemeinschaften

Eigentümerversammlung, La Junta

Die Eigentümergemeinschaft hat keine eigene Rechtspersönlichkeit. Oberstes Organ einer Eigentümergemeinschaft ist die Eigentümerversammlung (Die Junta). Die Eigentümerversammlung ist zuständig für

  • die Ernennung und Abberufung des Vorstandes (Präsidenten, Vizepräsidenten, Sekretärs und Verwalters, sowie die Überwachung deren Handlungen.
  • der Beschlussfassung über Einnahmen und Ausgaben
  • der Beschlüsse über Verbesserungsarbeiten und der Wartungsarbeiten, sowie der außerplanmässigen Arbeiten
  • der Aufstellung oder der Änderung der Satzungen (Estatutos, Hausordnung)
  • der Festsetzung der Quoten (Anteile)
  • der Einrichtung neuer Dienstleistungen
  • der Verteilung von erzielten Gewinnen.

Die Teilnahmeberechtigung regelt der Artikel 15 des Ley de Propiedad Horizontal. Teilnehmen dürfen alle Eigentümer einer Immobilie, wobei jedoch nur einer seine Stimme abgeben darf. Wer nicht persönlich erscheinen kann oder will, kann einen Vertreter benennen, der eine schriftliche Vollmacht vorweisen muss. Eigentümer die mit ihren Zahlungspflichten gegenüber der Gemeinschaft im Rückstand sind, dürfen sich zu Wort melden, jedoch nicht abstimmen. Darauf muss sich jedoch schon bei der Einladung hingewiesen werden. Es ist möglich die Versammlung in nicht spanischer Sprache abzuhalten, insofern alle zu beschliessenden Punkte ins Spanische übersetzt werden und die tatsächlich gefassten Beschlüsse in spanischer Sprache in das Protokollbuch der Eigentümergemeinschaft eingetragen werden.

Die gewöhnliche Versammlung (Junta ordinaria) findet mindestens einmal im Jahr statt und wird vom Präsidenten einberufen, um über den Haushalt und die Rechnungsführung abzustimmen. Die Eigentümer können eine außerordentliche Versammlung (Junta extraordinaria) beantragen, wenn sie dazu mindestens 25% der Beteiligungsquoten repräsentieren. Bei einer außerordentlichen Eigentümerversammlung handelt es sich, insofern es sich nicht um die Themen Haushalt und Rechnungsführung handelt.

In der Einladung zur Eigentümerversammlung ist die Tagesordnung (Orden del Día) anzugeben, sowie Ort und Zeit der Versammlung. Die Einladung muß nur an die Anschrift der Wohnung bzw. des Geschäftslokales geschickt werden, wobei sogar ein Aushang am schwarzen Brett der Anlage auch ausreichen würde. Jeder Eigentümer hat das Recht, Anträge zwecks Aufnahme in die Tagesordnung zu stellen. Eine ordentliche Eigentümerversammlung muß mindestens 6 Tage vorher schriftlich angekündigt werden (Frist beginnt am Tag der Absendung). Bei außerordentlichen Eigentümerversammlungen, müssen diese so einberufen werden, dass jeder Eigentümer die Möglichkeit hat, an diesen teilzunehmen. Ist die Eigentümerversammlung fehlerhaft einberufen worden, können die gefassten Beschlüsse von denjenigen angefochten werden, die an der Versammlung nicht teilnehmen konnten.



Der Vorstand, la junta directiva

Zum Vorstand gehören, der Präsident, der Vizepräsident, der Sekretär und andere Funktionäre

Der Präsident, el presidente

Der Präsident vertritt die Eigentümergemeinschaft nach innen und außen, gerichtlich und außergerichtlich und nicht der Verwalter (Administrador). Der Präsident muss selbst Eigentümer einer Immobilie der Eigentümergemeinschaft sein, außer wenn es sich um eine S.L. (Sociedad Limitada) handelt, dann darf auch deren Vertretungsberechtigter zum Präsidenten gewählt werden. Der Präsident personifiziert die Eigentümergemeinschaft und ist nicht nur deren rechtsgeschäftlicher Vertreter. Der Präsident kann auch die Aufgaben des Verwalters und Sekretärs übernehmen, wenn die Satzungen nichts anderes bestimmen und die Ämter nicht vergeben wurden. In der Regel wird der Präsident mehrheitlich für 1 Jahr gewählt. Jedoch kann in der Satzung eine längere oder kürzere Amtsperiode festgelegt werden. Der Präsident muss nicht spanischer Staatsangehöriger sein. Das Gesetz geht davon aus, dass das Amt unentgeldlich wahrgenommen wird. Jedoch kann die Eigentümergemeinschaft sehr wohl eine Aufwandsentschädigung festlegen. Eigentümer mehrerer Immobilien, haben gemäß eines Urteiles des Obersten Gerichtshofes aus dem Jahre 1982, nur 1 Stimme. (Trotzdem werden die Stimmanteile gemäß ihrer Immobilienanteile zusammengefasst und addiert). Die Gemeinschaft haftet grundsätzlich für die Handlungen des Präsidenten, solange dieser seine Grenzen nicht überschreitet. Nimmt der Präsident seine Handlungen im Innen- und Außenverhältnis gegenüber Dritten, mit der entsprechenden Sorgfalt vor, muss er eine mögliche Haftung nicht fürchten.


Der vizepräsident, el vicepresidente

Die Wahl eines oder mehrerer Vizepräsidenten ist durch das Gesetz zwingend vorgeschrieben. Primäre Aufgabe des Vizepräsidenten ist die Vertretung des Präsidenten, wenn dieser an der Wahrnehmung seiner gesetzlichen Aufgaben gehindert ist. Dann tritt der Vizepräsident automatisch an die Stelle des Präsidenten (Sustitución automática). Zu seinen weiteren Aufgaben gehört die Unterstützung des Präsidenten. Die Unterstützungsfunktionen können von der Eigentümergemeinschaft konkret definiert und benannt werden.


Der Sekretär, el secretario

Der Sekretär gehört zu den Leitungsorgangen der Eigentümergemeinschaft. Das Gesetz schreibt keine besondere Qualifikation vor. Jedoch ergibt sich durch die Aufgabenstellung die Empfehlung einen professionellen Sekretär zu wählen. Die Aufgaben des Sekretäts umfassen

  • Führung der schriftlichen Unterlagen, insbesondere Entgegennahme von Mitteilungen bei entsprechenden Pflichten der Eigentümer
  • Ausstellung von Bescheinigungen
  • Ladung zu den Eigentümerversammlungen
  • Aufgaben, die sich aus der Satzung oder aus Weisungen der Eigentümerversammlung und des Präsidenten ergeben.
  • Protokollführung der Eigentümerversammlung, Abschluss und Zustellung des Protokolls
  • Führung und Verwahrung des Protokollbuches, sowie der weiteren für die Versammlung erforderlichen Dokumente
  • Einleitung von Maßnahmen mit Zustimmung des Präsidenten im Fall der Eintreibung von Umlagen
  • Rechnungslegung gegenüber dem Präsidenten hinsichtlich der Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft


Weitere Funktonäre, otros cargos posibles

Der Eigentümergemeinschaft steht es frei, weitere Posten zu benennen. So kann ein Schatzmeister, ein Kassenprüfer, ein Schwimmbad-, Fahrstuhl- und Heizungsbeauftragter gewählt werden. Deren Aufgabenbereiche sollten jedoch genau definiert werden. Oft übernimmt der Sekretät auch die Aufgabe des Schatzmeisters.


Der Verwalter, el administrador

Der Verwalter, ist neben der Eigentümerversammlung, dem Präsidenten, dem Vizepräsidenten und dem Sekretät das fünfte Organ der Eigentümergemeinschaft. Diese Funktion kann auch vom Präsidenten ausgeübt werden. Ist der Verwalter verhindert oder abwesend wird dessen Aufgabe vom Präsidenten übernommen. Der Verwalter muss nicht der Eigentümergemeinschaft angehören, also kein Eigentümer sein, muss jedoch bestimmte Qualifikationen erfüllen. In der Regel ist ein entsprechender Universiätsabschluß oder die Aufnahme im Colegio de Administradores de Fincas, erforderlich. Jedoch kann die Tätigkeit des Verwalters auch von jedem x-beliebigen Eigentümer übernommen werden. Auch der Verwalter wird von der Junta für die Dauer eines Jahres gewählt. Der Verwalter darf sein Amt erst dann niederlegen, wenn er der Eigentümerversammlung einen Rechenschaftsbericht abgegeben hat. Der Verwalter haftet für Schäden aus seiner Tätigkeit und diese wird vergütet. Zu den Aufgaben des Verwalters gehören

  • über das Wohl des Hauses zu wachen
  • sich an die Eigentümer zu zweckdienlichen Wahrnehmungen und Mahnungen zu richten
  • der Eigentümerversammlung rechtzeitig eine Aufstellung über die voraussichtlichen Kosten und erforderlichen Mittel zu unterbreiten
  • für die Erhaltung und Unterhaltung des Hauses zu sorgen, gewöhnliche Reparaturen zu veranlassen,
  • die Beschlüsse bezüglich der Arbeiten auszuführen, Zahlungen zu bewirken und Beiträge einzuziehen
  • sich evtl. als Schriftführer der Eigentümerversammlung zu betätigen (Sekretär)