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Wohnungseigentum in Spanien

Viele europäische Mitbürger entschliessen sich eine Immobilie, ob nun Studio, Appartement, Reihenhäuschen, Chalet oder Finca in Spanien zu erwerben. Entweder als Geldanlage, zur Vermietung oder als Altersruhesitz. Jedoch sollte man sich vorher eingehend mit der Materie beschäftigen.

Anwendbares Recht

Wer eine Immobilie in Spanien erwirb, muss grundsätzlich spanisches Recht beachten.

Bei einem privaten Vorvertrag über eine in Spanien gelegene Immobilie, unterliegt automatisch dem spanischen Recht, wenn darüber keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen wurde. Bei internationalen Verträgen empfiehlt es sich ausdrücklich einem bestimmten Recht zu unterwerfen.

Privat, Makler oder bank

Es ist sicherlich günstiger eine Immobilien ohne Makler zu erwerben, da somit die Maklergebühren entfallen. Jedoch muss sich der Käufer dann selbst um alle notwendigen Papiere kümmern oder widerum eine kostenpflichtige Gestoria beauftragen. Maklerbüros gibt es wie Sand am Meer und jedes Büro bietet unterschiedliche Abwicklungen an und nimmt unterschiedliche Courtage. Alternativ kann eine Immobilie günstig über die Banken erworben werden. Aufgrund der letzten Immobilienkrise konnten viele Hauseigentümer ihre Hypotheken nicht mehr bedienen und mussten die Immobilien an die Banken zurückgeben. Die Immobilien befinden sich in der Regel in keinem guten Zustand, sind jedoch äußerst günstig zu bekommen und die Bank kümmert sich um die evtl. Finanzierung und die Abwicklung.

Hyoptheken

Sollten Sie Ihre Immobilie finanzieren, können Sie sich an Ihre Hausbank im Heimatland wenden oder an eine spanische Bank. Nach der Krise ist es nicht mehr so einfach eine Finanzierung zu bekommen. Sie sollten über mindestens 20-30% Eigentkapital verfügen, zuzüglich zu den Renovierungskosten und anfallenden Gebühren. Bei einer Finanzierung fallen zusätzliche Kosten für den Gutachter (zwischen 100,00 und 400,00 Euro) und die Eintragung der Hypothek im Grundbuchamt an. Sie müssen bei einer Finanzierung mit ca. 10% vom Verkehrswert rechnen. In der Regel werden in Spanien variable Zinssätze vereinbart, die je nach Vereinbarung vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich angepasst werden. Viele Banken bieten einen Zins von Euribor + X an. Der Euribor (European Interbank Offered Rate) ist der Zinssatz, den europäische Banken voneinander beim Handel mit unbesicherten, auf Euro lautenden Krediten erheben. Es handelt sich somit um einen Variablen Kostenpunkt.

Es gibt einen neues Urteil des Obersten Gerichtshofes, welches die gerenerellen Klauseln der Banken über die Kosten der Eintragung und notariellen Abwicklung zu Lasten des Käufers als nichtig erklärt. Demzufolge haben die Hypothekeninhaber bis zum 23. Dezember 2019 Zeit, die Kosten wieder zurückzufordern. Nebenkosten

Der Umgang der Banken mit ihren Kunden

Vorvertrag - Contrato Privado

Bei einem Vorvertrag - einem privatschriftlichen Kaufvertrag - geht man eine Verpflichtung ein. Dieser sollte also vor Unterschrift eingehend geprüft und evtl. ein Anwalt zu Rate gezogen werden.

Escritura - Notarieller Kaufvertrag

Es ist dringend zu empfehlen einen Immobilienerwerb notariell zu beurkunden und in das Grundbuchamt eintragen zu lassen.  Besteht lediglich eine nachweisbare mündliche Vereinbarung oder ein privater Vorvertrag, kann jede Vertragspartei die notarielle Berukundung verlangen und gerichtlich einklagen.

Belastungen

Achten Sie darauf, dass die Immobilie schuldenfrei ist. Beim Erwerb einer Immobilie kaufen Sie evtl. bestehende Lasten wie Steuerschulden oder Schulden gegenüber der Comunidad (Eigentümergemeinschaft) mit.


Nebenkosten

Die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie setzen sich folgendermaßen zusammen

  • Grunderwerbssteuer: Auf den Kanaren 6,5%
  • Grundbuchamt: ca. 0,5%
  • Notar: zwischen 0,8 und 2%

Nach dem Kauf

  • IBI / Grundsteuer (Impuestos sobre Bienes Inmueble)
  • Wohngeld / Eigentümerumlage
  • Versicherung
  • Strom und Wasser
  • Müllgebühren

Vermieten

Die private touristische Vermietung ist auf den kanarischen Inseln sehr eingeschränkt und in vielen Fällen nicht erlaubt und somit illegal.

Am 06.06.2013 wurde das Mietgesetz reformiert. Hier die wichtigsten Punkte.

  • Sollte die Vertragslaufzeit nicht vereinbart worden sein, so wird angenommen, dass es sich um einen Jahresvertrag handelt, welcher sich jeweils um 1 weiteres Jahr verlängert, bis die Mindestlaufzeit von 3 Jahren erreicht wird.
  • Der Mieter hat das Recht, nach Ablauf von 6 Monaten auszuziehen. Die Kündigung muss mindestens 1 Monat vorher erfolgen, insofern nichts Gegenteiliges vereinbart wurde.
  • Der Vertrag verlängert sich um 3 Jahre.
  • Nach 3 Jahren kann der Mietzins neu vereinbart werden, unabhängig von dem Kostensteigerungen (IPC)
  • Der Vermieter kann den Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf kündigen, jedoch erst nach Ablauf 1 Jahres und mit einer Kündigungsfrist von mindestens 2 Monaten.
  • Vermietete Immobilien müssen über das neue Energie-Zertifikat verfügen. Dem Mieter ist eine Kopie auszuhändigen.
  • Der Mieter hat das Recht, notwendige Reparaturen einzufordern.
  • Insofern der Mieter mit einer vollen Miete im Rückstand ist und seit der Zahlungsaufforderung mindestens 10 Tage verstrichen sind, kann der Vertrag annulliert und mit der Räumungsklage begonnen werden.

Touristische Vermietung

Aktuelle Vorschriften für die touristische Vermietung auf Teneriffa und die Angabe der nötigen Papiere finden Sie in einem Blogartikel.