Der Mietvertrag

Was regelt das spanische Mietrecht?

Rechte des Mieters

Vertragsbestandteile.

Vermieter und Mieter vereinbaren vor Vertragsunterschrift die Mietdauer und die monatliche Miete. Die Miete kann nur einmal im Jahr erhöht werden und nur zu der im Vertrag festgelegten Höhe. Die Erhöhung kann frei vereinbart werden und muss nicht dem Verbraucherpreisindex (IPC - Indice de Precios al Consumo) entsprechen.

Vertragsverlängerung.

Läuft der im Vertrag vereinbarte Mietzeitraum aus und wurde nicht mindestens 30 Tage vor Ablauf seitens des Mieters gekündigt, verlängert sich der Mietvertrag automatisch um ein weiteres Jahr, bis maximal 3 Jahre (prórroga forzada) erreicht sind.  Alle Mietverträge in denen kein Mietzeitraum vereinbart wurde, gelten automatisch 1 Jahr und werden bis zu 3 Jahren verlängert. Sollten dann weder Mieter noch Vermieter 30 mindestens 30 Tage vor Ablauf von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen, verlängert sich der Vertrag automatisch um ein weiteres Jahr (prórroga tácita automática).

Sonderkündigungsrecht seitens des Mieters.

Der Mieter hat das Recht den Vertrag nach 6 Monaten zu kündigen. Dazu muss er eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen einhalten. In diesem Fall und insofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde, hat der Vermieter Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe einer Monatsmiete pro fehlendem Jahr.

Die Kaution.

Ist der Mietvertrag abgelaufen oder wurde beendet, hat der Mieter Anspruch auf Rückerstattung seiner hinterlegten Kaution. Der Vermieter muss diese zurückerstatten, insofern sich das Mietobjekt in einem guten Zustand befindet und alle laufenden Kosten (Strom, Wasser etc) bezahlt wurden. Der Vermieter muss die Kaution in dem Monat zurückerstatten, in dem er die Schlüssel zurückerhalten hat. Kommt er dieser Forderung nicht nach, hat der Mieter Anspruch auf Verzugszinsen.

Vorkaufsrecht.

Jeder Mieter hat ein gesetzlich festgelegtes Vorkaufsrecht. Der Eigentümer muss den Mieter von seinen Absichten, die Immobilie zu verkaufen, in Kenntnis setzen und ihm den Preis mitteilen. Dem Mieter steht ein 30tägiges Vorkaufsrecht zu.

Wechsel des Eigentümers.

Die Mieter von Immobilien, die im Grundbuchamt eingetragen sind und diese selbst bewohnen, haben Anspruch auf die Fortsetzung des Vertrages zu denselben Bedingungen. Das gilt auch für ihre Ehepartner und den von ihnen abhängigen Kindern. Sollte der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden und die Immobilie selbst nutzen wollen, hat der Mieter das Recht noch mindestens 3 Monate den Mietvertrag fortzusetzen. Es steht ihm auch das Recht zu, von dem neuen Eigentümer eine Entschädigung zu fordern.

Vertragsübertragung.

Sollte der Mieter selbst nicht mehr in der angemieteten Wohnung leben, haben jedoch sein Ehepartner und die von ihm abhängigen Kinder weiterhin ein Wohnrecht, insofern die Immobilie im Grundbuchamt eingetragen ist. Im Falle einer Trennung oder Scheidung kann der Mieter das Recht auf seinen ehemaligen Ehepartner übertragen. Davon ist der Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach dem Urteilsspruch zu informieren. Im Todesfall des Mieters können die Angehörigen die nicht Übernahme des Vertrages beantragen, insofern dieser schon länger als 3 Jahre bestand oder die Auflösung des Vertrages, insofern dieser noch keine 3 Jahre bestanden hat.

Steuererklärung.

Die Mieter haben das Recht den vereinbarten Mietzins in ihrer Steuererklärung anzugeben und gegebenenfalls abzusetzen. Das gilt auch für eventuelle und vom Vermieter genehmigte bauliche Verbesserungsmaßnahmen.

Bauliche Verbesserungen.

Der Mieter kann mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters bauliche Veränderungen vornehmen, die jedoch niemals die Sicherheit oder Statik der Immobilie negativ beeinträchtigen dürfen. Dazu steht beiden Parteien frei, eine Reduzierung der Miete als Ausgleich zu vereinbaren.  Sollte der Mieter den Vereinbarungen nicht nachkommen, kann der Vermieter den Mietvertrag beenden. Führt der Mieter, ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters, bauliche Veränderungen durch, muss der Eigentümer dem Mieter keine Entschädigung zahlen und kann bei Vertragsende verlangen, dass die Wohnung wieder in den Originalzustand zurückversetzt wird.

Körperliche Beeinträchtigungen und ältere Mieter.

Der Mieter hat Anspruch darauf, im Inneren der Immobilie notwendige Veränderungen vorzunehmen, wenn er selbst, sein Ehepartner oder von ihm abhängige Kinder, die fest bei ihm leben, körperlichen Einschränkungen unterliegen oder älter als 70 Jahre alt sind. Die baulichen Maßnahmen dürfen nicht das Gemeinschaftseigentum des Gebäudes betreffen und weder deren Stabilität oder Sicherheit negativ beeinträchtigen. Nach Beendigung des Mietvertrages kann der Vermieter darauf bestehen, dass alle vorgenommenen Veränderungen rückgängig gemacht werden.   

Pflichten des Mieters

Kaution.

Der Mieter soll eine Kaution hinterlegen, mit der mögliche Schäden, für die er verantwortlich ist, abgedeckt werden. Diese Kaution ist nicht dazu gedacht, ausstehende Mietzahlungen auszugleichen. Die Kaution beträgt 1 Monatsmiete und 2 Monatsmieten wenn es sich um keine Wohnung handelt. Die Kaution wird dort hinterlegt, wie es seitens der zuständigen autonomen Region (CCAA) festgelegt ist. Die Höhe der Kaution wird nach dem neuen Gesetz alle 3 Jahre überprüft. Bei jeder Vertragsverlängerung können die Parteien den Betrag neu festlegen, bis er einer laufenden Monatsmiete entspricht. Sollte der Mieter Schäden verursachen, die Immobilie vor Beendigung des Vertrages verlassen oder die letzte Miete nicht bezahlen, kann der Vermieter eine Entschädigung verlangen und dazu die Kaution benutzen.

Mietzahlung.

Der Mieter muss die vereinbarte Miete monatlich zum vertraglich festgesetzten Zeitpunkt zahlen. Kommt der Mieter dem nicht nach und ist die Immobilie im Grundbuchamt eingetragen, wird der Mietvertrag aufgelöst sobald der Vermieter dem Mieter seitens des Gerichts oder eine Notars eine Zahlungsaufforderung zustellen lässt und innerhalb von 10 Tagen keine Antwort darauf erhält. Nach notarieller Mitteilung an den Mieter kann der Vermieter die Kaution einbehalten um damit spätere Kosten abzudecken.

Nebenkosten.

Wenn es vertraglich nicht anders vereinbart wurde, gehen Gebühren und Steuern (Grundsteuer) zu Lasten des Vermieters. Der Mieter übernimmt die laufenden Kosten für Wasser, Strom und Gas. Genauso wie die Kosten für die Hausratversicherung und die Wartungskosten für die Heizung, sofern vertraglich nicht anders vereinbart.

Eigenbedarf.

Nach Ablauf eines Jahres kann der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Diese Kündigung muss mindestens 2 Monate vorher ausgesprochen werden. Eigenbedarf besteht dann, wenn der Vermieter selbst, Verwandte ersten Grades oder sein von ihm getrennt lebender oder geschiedener Ehepartner in die Wohnung fest einziehen wollen. Sollten weder der Vermieter oder seine Angehörigen innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf des Vertrages in der Wohnung leben, hat der Mieter Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Mieter muss seinen Anspruch innerhalb von 30 Tagen geltend machen. Das neue Mietverhältnis gilt dann für bis zu 3 Jahre und berücksichtigt die vorheriger Vereinbarungen. Gleichzeitig hat der Mieter Anspruch auf eine Entschädigung. 

Ausstehende Miete.

Sollte Mieter seinen Pflichten die Miete zu bezahlen nicht nachkommen, kann der Vermieter, nach Ablauf eines Monats, Klage einreichen.  Dem Mieter werden 10 Tage eingeräumt, die ausstehende Miete und die Gerichtskosten zu begleichen. Sollte der Mieter innerhalb von 10 Tagen nach offizieller Zustellung, weder die Miete bezahlen, noch die Immobilie räumen, wird er automatisch dazu verurteilt, alle Kosten und Ausstenstände bis zur Räumung zu tragen. Der Mieter kann lediglich gegen die Höhe der reklamierten Kosten Widerspruch einlegen (pluspetición). Der Vermieter darf jedoch nicht die Schlösser austauschen oder dem Mieter Wasser und Strom abstellen.  Der Mieter hat nach Einreichung der Klage nur ein einziges Mal die Möglichkeit die Mietaussenstände zu begleichen und den Mietvertrag fortzusetzen. Beim zweiten Mal muss er die Wohnung räumen, auch wenn er die Miete innerhalb der festgelegten 10 Tage bezahlen sollte. 

Vertragsaufhebung.

Der Mietvertrag wird aufgehoben, insofern der Vermieter durch eine Zwangsvollstreckung, eine gerichtliche Entscheidung etc. seinen Anspruch auf die Immobilie verliert. Sollte die Immobilie im Grundbuchamt eingetragen sein, wird der Mievertrag über die vereinbarte Dauer fortgesetzt.

 

 

Quelle: https://www.fotocasa.es/blog/alquiler/derechos-y-obligaciones-de-los-inquilinos/

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